LA SOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE INTERNAZIONALI NEL SETTORE REAL ESTATE

Tradizionalmente, le controversie che interessano il settore immobiliare passano attraverso una fase preliminare di negoziazione per la ricerca di una soluzione condivisa tra le parti. Solo se tale negoziazione fallisce, viene avviato un procedimento contenzioso.

Dal 2015 ad oggi le società estere hanno investito nel mercato immobiliare italiano una cifra pari a circa 12,9 miliardi di euro. Le grandi città hanno beneficiato maggiormente dell’interesse degli investitori stranieri. I grandi gruppi internazionali investono in Italia direttamente, per il tramite di loro società con sede in Italia o in Europa, o ancora, per il tramite delle più importanti società di real estate investment e management.

Le controversie che ne possono derivare si articolano variamente per forme e dimensioni.

Le controversie immobiliari passano solitamente attraverso una fase preliminare di negoziazione, volta alla ricerca di una soluzione condivisa tra le parti. Solo laddove tale negoziazione fallisca, si intraprende la via del procedimento contenzioso.

La mediazione è quindi la prima fase del confronto tra le parti. L’arbitrato è un opt-in o opt-out, che le parti concordano, approvano o negano.

La mediazione si sostanzia in una forma relativamente informale di risoluzione delle controversie, estranea al sistema giudiziario. Nella mediazione, le parti della controversia sono infatti assistite da una terza persona neutrale, chiamata mediatore. Il mediatore non è autorizzato a imporre una decisione alle parti ma, piuttosto, facilita la discussione e la negoziazione con l’obiettivo di aiutarle a raggiungere una soluzione della controversia reciprocamente accettabile.

La mediazione è diversa dal contenzioso e dall’arbitrato sotto molti aspetti. Forse la differenza più significativa è che la mediazione è un processo non contraddittorio. Cioè, le parti non discutono le loro posizioni e non attribuiscono potere decisionale a una terza parte. Il ruolo del mediatore è quello di assistere le parti nel raggiungimento di una risoluzione condivisa della loro controversia.

Il costo della mediazione privata può variare, ma in genere include una tassa di deposito iniziale o di elaborazione, a cui si aggiunge una tariffa oraria per i servizi del mediatore, che possono variare a seconda del mediatore o del servizio di mediazione. Di solito le parti concordano di dividere equamente tra loro i costi di mediazione. 

Sebbene la mediazione abbia un grande successo, nel caso in cui essa non risolva una controversia, le parti sono libere di perseguire qualsiasi altro sistema di risoluzione delle controversie a loro disposizione. Ad esempio, se le parti stipulassero una convenzione arbitrale, potrebbero perseguire l’arbitrato. In assenza di una convenzione arbitrale, le parti dovrebbero probabilmente ricorrere al contenzioso.

Va notato che, anche se la mediazione non risolve la controversia, è comunque un modo efficace per restringere e questioni dedotte e consente alle parti di esprimere i propri sentimenti cosicché i procedimenti futuri siano più efficienti e mirati.

L’arbitrato prevede tipicamente l’intervento di un professionista terzo che aiuta a risolvere la controversia al di fuori del circuito giudiziario domestico. Si tratta, in sostanza, di una tecnica di risoluzione in cui una terza parte esamina il caso e impone una decisione legalmente vincolante per entrambe le parti.

In altre parole, con l’arbitrato, che si colloca tra le forme di risoluzione alternativa delle controversie (cosiddette Alternative Dispute Resolution – ADR), le parti di una controversia deferiscono a una o più persone che vanno a comporre il tribunale arbitrale, la decisione (chiamata lodo) accettando di esserne vincolate. 

Il vantaggio più significativo del procedimento arbitrale è che le parti possono selezionano l’organo decisore (cioè l’arbitro o il collegio arbitrale), nonché le regole procedurali che saranno seguite nella preparazione e presentazione del materiale. Questa flessibilità e personalizzazione rende il processo maggiormente rispondente alle esigenze e agli obiettivi delle parti.

Vantaggi e svantaggi del procedimento arbitrale per le controversie real estate

Uno dei principali vantaggi dell’arbitrato è la privacy. Le controversie risolte tramite arbitrato non vengono infatti esposte innanzi ad un tribunale pubblico. Ciò significa che tutte le informazioni divulgate nel corso del procedimento non sono disponibili alla stampa o ad altre parti esterne.

Un altro vantaggio è la rapidità con cui si giunge ad una soluzione. Poiché il procedimento arbitrale è meno formale di un procedimento giudiziario, le controversie possono essere risolte in maniera molto più spedita. 

Infine, è più probabile che l’arbitrato produca risultati reciprocamente vantaggiosi. A differenza di un giudice, infatti, un arbitro è libero di elaborare compromessi che non sono sempre possibili se si segua una lettura rigorosa della legge. D’altra parte, le parti hanno generalmente una sola possibilità di risolvere la controversia a loro favore, non essendo previsti diversi gradi di giudizio. 

Per quanto riguarda gli aspetti negativi, si può rilevare come tendenzialmente l’arbitrato sia un procedimento molto più costoso rispetto al giudizio “pubblico” perché entrambe le parti vogliono assicurarsi di avere i migliori avvocati ed esperti dalla loro parte.

Gli arbitri sono pagati su base oraria e la loro tariffa va dai 150 dollari fino ai 750 dollari l’ora a, più le spese, in base all’esperienza e alla sede dell’arbitro. 

Inoltre, ci sono costi di tipo amministrativo, come l’affitto di una sala riunioni e l’assunzione di un pubblicista del tribunale. Prima di iniziare l’arbitrato, le parti concorderanno chi paga quale percentuale di questi costi condivisi. Ciascuna parte è responsabile delle proprie spese, come le parcelle degli avvocati e dei periti. Spesso, questi sono più alti dei costi di un tribunale domestico, poiché ogni parte avrà solo una possibilità per decidere il proprio caso, e quindi potrebbe pagare molto per portare avanti le proprie ragioni nella maniera più efficiente possibile.

Secondo un sondaggio, se si confronta il costo del contenzioso ordinario con il costo dell’arbitrato, l’arbitrato viene a costare circa il 25%, con una media di $ 100.000 per caso, rispetto agli $ 80.000 per i casi discussi pubblicamente. 

In conclusione, le controversie internazionali nel settore real estate, dati anche gli elevati volumi di affari, vengono preferibilmente dedotte in arbitrato per i vantaggi che questo comporta in termini di expertise e di riduzione dei tempi del giudizio.

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